כל המחשבונים שצריך
לפני שקונים או מוכרים דירה
8 כלים חינמיים מבוססי נתונים עדכניים — מחשבון משכנתא מתקדם, מס רכישה, מס שבח, עלויות רכישה, תשואה על השכרה, הערכת שווי נכס, השוואת תמהילים ומס על הכנסות שכירות. מעודכן ל-2026.
🔍 שלב 1 · לפני הרכישה
מחקר ובדיקת שווי הנכס
הערכת שווי נכס — נתניה
קבלו הערכת שווי ראשונית לנכס בנתניה לפי שכונה, גודל, מאפיינים ומצב הנכס. מבוסס על עסקאות אחרונות.
הערכת שווי מבוססת על ניתוח עסקאות אחרונות בנתניה לפי 7 אזורים: חוף דרום (ניצה, בלו), חוף צפון, מרכז עיר, רמת פולג, צפון (אגמים), קריית נורדאו/עיר ימים, ודרום. המחשבון מתחשב בסוג הנכס, מספר חדרים, מצב, ומאפיינים כמו ממ"ד, נוף לים, חניה ומחסן.
טווח שווי מוערך
* הערכה ראשונית בלבד, מבוססת על נתוני שוק ממוצעים בנתניה. לא מחליפה שמאות מקצועית.
💰 שלב 2 · מימון
תכנון משכנתא ובחירת תמהיל
מחשבון משכנתא מתקדם
חישוב החזר חודשי, סך ריבית ולוח סילוקין. ריבית פריים עדכנית: 5.5% (מרץ 2026). ניתן לראות לוח סילוקין מלא שנתי.
מחשבון המשכנתא שלנו מבוסס על שיטת שפיצר (החזר חודשי קבוע) ומאפשר לכם לדעת בדיוק כמה תשלמו כל חודש, כמה ריבית תצטברו לאורך חיי ההלוואה, ולצפות בלוח סילוקין שנתי מפורט. מתאים למשכנתא לדירה ראשונה, דירה להשקעה, או מחזור משכנתא קיימת.
סכום הלוואה
החזר חודשי
סה"כ לתשלום
סך ריבית
* החישוב הוא הערכה בלבד ואינו מהווה הצעה לקבלת הלוואה. הנתונים מבוססים על שיטת שפיצר (החזר קבוע).
השוואת תמהילי משכנתא
השוו עד 3 תמהילים שונים — קבועה לא צמודה, פריים, צמודה למדד — וראו מי עולה פחות לאורך זמן.
תמהיל משכנתא מורכב ממספר מסלולים: קבועה לא צמודה (קל"צ), פריים (ריבית משתנה), וצמודה למדד. המחשבון משווה 3 מסלולים במקביל ומראה את ההחזר החודשי המשולב וסך הריבית הכוללת — כדי שתדעו בדיוק כמה תשלמו.
מסלול א׳ — קל"צ
מסלול ב׳ — פריים
מסלול ג׳ — צמודה
| מסלול | סכום | החזר חודשי | סה"כ תשלום | סך ריבית |
|---|
סה"כ החזר חודשי משולב
סה"כ ריבית כל המסלולים
* חישוב לפי שיטת שפיצר. מסלול פריים בריבית משתנה ומסלול צמוד כפוף לשינויי מדד — הנתונים הם הערכה למועד הנוכחי בלבד.
📝 שלב 3 · רכישה
מיסים ועלויות הרכישה
מחשבון מס רכישה 2026
חישוב מס רכישה לפי מדרגות מעודכנות לשנת 2026. מדרגות לדירה ראשונה (יחידה) ולדירה שנייה ומעלה.
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש דירה בישראל. ב-2026 דירה יחידה פטורה ממס עד 1,978,745 ₪. דירה נוספת (שנייה ומעלה) מחויבת ב-8% מהשקל הראשון. המחשבון מציג פירוט מלא לפי מדרגות רשות המיסים.
מס רכישה לתשלום
שיעור מס אפקטיבי
נטו לתשלום כולל מס
* מדרגות מס רכישה מעודכנות בהתאם לרשות המיסים, בתוקף עד 15.01.2028. תושבי חוץ — מדרגות דירה נוספת חלות מהשקל הראשון.
מחשבון עלויות רכישת דירה
כמה באמת עולה לקנות דירה? כל העלויות הנלוות — עו"ד, תיווך, מס רכישה, שמאי, משכנתא ועוד.
מעבר למחיר הדירה עצמה, רוכשים צריכים להוסיף 3%-12% לעלויות נלוות: מס רכישה, שכ"ט עו"ד, עמלת תיווך, שמאי מקרקעין, פתיחת תיק משכנתא, ביטוח חיים ומבנה. המחשבון מחשב הכל ביחד ומראה את התמונה המלאה.
עלויות נלוות
סה"כ עלות כוללת
% תוספת על המחיר
* הסכומים הם הערכה בלבד. עלות עו"ד ותיווך משתנים. מס רכישה מחושב לפי מדרגות 2026.
📈 שלב 4 · השקעה ותשואה
תשואה ומיסוי שכירות
מחשבון תשואה על השכרה
האם הדירה להשקעה שווה את זה? חישוב תשואה ברוטו ונטו, ROI שנתי, ומחזור השקעה.
תשואת שכירות ממוצעת בישראל עומדת על 2.5%-3.5% ברוטו. המחשבון מחשב תשואה נטו לאחר הוצאות (ועד בית, ביטוח, תיקונים) וחודשי אי-תפוסה, ומראה תוך כמה שנים ההשקעה תחזיר את עצמה.
תשואה ברוטו
תשואה נטו
הכנסה שנתית נטו
שנים להחזר השקעה
* לא כולל מס הכנסה על שכ"ד, עליית ערך הנכס, או עלויות מימון (משכנתא).
מחשבון מס על הכנסות שכירות
השוו בין 3 מסלולי מיסוי על הכנסות משכירות למגורים — פטור עד תקרה, 10% מופחת, או מדרגות מס שולי — ובחרו את המסלול המשתלם ביותר.
בישראל ישנם 3 מסלולי מיסוי על הכנסות שכירות למגורים. לכל מסלול יתרונות וחסרונות — הבחירה הנכונה יכולה לחסוך אלפי שקלים בשנה. המחשבון משווה את שלושת המסלולים ומציג את המס השנתי בכל אחד מהם.
פחת, ביטוח, תיקונים, ריבית משכנתא, ארנונה
לחישוב פחת 2% (רלוונטי למסלול שולי בלבד)
המדרגה הגבוהה ביותר של ההכנסה הרגילה שלך (ללא שכירות)
מסלול פטור
תקרה ~5,470 ₪/חודש
מסלול 10%
סעיף 122 — ללא ניכויים
מסלול שולי
מדרגות מס + ניכוי הוצאות
* חישוב הערכה בלבד. תקרת הפטור מתעדכנת מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. ייתכנו השפעות נוספות (ביטוח לאומי, זיכויים). לחישוב מדויק יש להתייעץ עם רו"ח.
💼 שלב 5 · מכירה
חישוב מס שבח על מכירת הנכס
מחשבון מס שבח מקרקעין
חישוב מס שבח על מכירת נכס — כולל בדיקת זכאות לפטור דירה יחידה, חישוב ליניארי מוטב, וניכויים מוכרים.
מס שבח מקרקעין הוא 25% מהרווח הריאלי ממכירת נכס. בעלי דירה יחידה נהנים מפטור מלא עד 5,008,000 ₪ (2026). לנכסים שנרכשו לפני 2014 קיים חישוב ליניארי מוטב שמפחית את המס. המחשבון מזהה אוטומטית את סוג החישוב המתאים.
רווח גולמי
רווח חייב במס
מס שבח לתשלום
נטו ביד
* חישוב מוערך. פטור דירה יחידה עד 5,008,000 ₪ (2026). לחישוב מדויק יש להתייעץ עם רו"ח או עו"ד מקרקעין.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?
ברכישת דירה יחידה, עד 1,978,745 ₪ — פטור מלא (0%). מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ — 3.5%. מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ — 5%. מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ — 8%. מעל 20,183,565 ₪ — 10%. לדוגמה: על דירה ב-2.5 מיליון ₪ — מס רכישה של כ-20,538 ₪ בלבד.
כמה מס רכישה על דירה שנייה (נוספת)?
ברכישת דירה נוספת (שנייה ומעלה) — 8% מהשקל הראשון עד 5,340,425 ₪, ו-10% על כל שקל מעל. לדוגמה: דירה שנייה ב-2.5 מיליון ₪ = 200,000 ₪ מס רכישה. הוראת השעה של 8% מהשקל הראשון בתוקף עד סוף 2026.
מתי יש פטור ממס שבח?
בעלי דירה יחידה זכאים לפטור מלא ממס שבח במכירה, בתנאי שלא מכרו דירה בפטור ב-18 החודשים האחרונים. תקרת הפטור ב-2026 — 5,008,000 ₪. מעל תקרה זו, המס הוא 25% על הרווח הריאלי. בעלי יותר מדירה אחת — ניתן לקבל פטור ליניארי מוטב (חישוב יחסי לתקופה שלפני 2014).
מהי תשואה טובה על דירה להשקעה?
בישראל, תשואת שכירות ברוטו ממוצעת היא 2.5%-3.5%. תשואה מעל 4% נחשבת גבוהה יחסית. חשוב לחשב תשואה נטו — לאחר ניכוי הוצאות (ועד בית, ביטוח, תיקונים, חודשי אי-תפוסה). בפריפריה התשואות גבוהות יותר (4%-5%) אך עליית הערך איטית יותר.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לדירה ראשונה — לפחות 25% הון עצמי (משכנתא עד 75%). לדירה שנייה — לפחות 50% הון עצמי. לדירה חלופית (מכירת דירה ורכישת אחרת) — לפחות 30% הון עצמי. בנוסף, יש לתכנן עלויות נלוות (מס רכישה, עו"ד, תיווך) — 3%-10% נוספים.
צריכים ייעוץ אישי?
המחשבונים נותנים הערכה ראשונית — אבל כל עסקת נדל"ן היא ייחודית. דברו עם סמיון ברש לייעוץ מקצועי מבוסס 20+ שנות ניסיון.
💬 שלח הודעה בוואטסאפ