מיסוי הכנסות שכירות 2026
שלושה מסלולים, איזה כדאי?
למה חייבים לדעת על מיסוי שכירות?
הכנסה משכירות למגורים בישראל היא הכנסה חייבת במס. רבים מבעלי הדירות שמשכירים נכס אחד או יותר אינם מודעים לכך שקיימים שלושה מסלולי מיסוי שונים — וכל מסלול משפיע באופן דרמטי על גובה המס הסופי.
בחירה נכונה במסלול המיסוי יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה. בחירה שגויה עלולה לגרום לתשלום מס מיותר או לסנקציות מרשות המיסים. במדריך זה נסקור את שלושת המסלולים, נשווה ביניהם ונעזור לכם לבחור את המסלול האופטימלי.
חשוב להדגיש: המדריך מתייחס להכנסות משכירות למגורים בלבד. שכירות מסחרית (משרדים, חנויות) ממוסה תמיד לפי מדרגות מס שולי ואינה כלולה במסלולי הפטור או ה-10%.
מסלול 1: פטור עד תקרה (סעיף 2)
מהו מסלול הפטור?
מסלול הפטור מאפשר לבעלי דירות לקבל הכנסה משכירות למגורים ללא תשלום מס כלל, בתנאי שההכנסה החודשית אינה עולה על תקרת הפטור. ב-2026, תקרת הפטור עומדת על כ-5,470 ₪ לחודש (כ-65,640 ₪ לשנה).
שלוש רמות הכנסה:
| רמת הכנסה | חודשי | תוצאת מס |
|---|---|---|
| מתחת לתקרה | עד 5,470 ₪ | פטור מלא (0%) |
| בין תקרה לכפליה | 5,470 – 10,940 ₪ | פטור חלקי (נוסחה) |
| מעל כפל התקרה | מעל 10,940 ₪ | אין פטור כלל |
נוסחת הפטור החלקי:
סכום הפטור = תקרת הפטור − (ההכנסה החודשית − תקרת הפטור)
כלומר: ככל שההכנסה גבוהה יותר מעל התקרה, הפטור קטן יותר.
יתרונות וחסרונות:
- פטור מלא ממס עד התקרה
- אין צורך בהגשת דוח שנתי (אם כל ההכנסה פטורה)
- לא ניתן לנכות הוצאות (אחזקה, פחת, ביטוח)
- מעל כפל התקרה — אין פטור כלל, גם לא חלקי
מסלול 2: מס מופחת 10% (סעיף 122)
מהו מסלול ה-10%?
סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר לבעלי דירות לשלם מס בשיעור קבוע של 10% על כלל ההכנסה ברוטו משכירות למגורים, מהשקל הראשון. זהו מסלול פשוט ונוח שפופולרי במיוחד בקרב בעלי דירות עם הכנסות שכירות בינוניות עד גבוהות.
כללי המסלול:
- 10% מס על כלל ההכנסה ברוטו — מהשקל הראשון
- אין אפשרות לניכוי הוצאות (לא פחת, לא אחזקה, לא ביטוח)
- לא ניתן לקזז הפסדים מעסקים אחרים כנגד הכנסה זו
- יש לשלם את המס תוך 30 יום מתום שנת המס (עד 30 בינואר)
- אין חיוב בדמי ביטוח לאומי על הכנסה זו
יתרונות וחסרונות:
- שיעור מס נמוך וקבוע (10%)
- פשטות — אין צורך בהגשת דוח שנתי מפורט
- פטור מביטוח לאומי על ההכנסה
- אין ניכוי הוצאות — המס הוא על ברוטו
- לא ניתן לקזז הפסדים
מסלול 3: מס שולי לפי מדרגות (סעיף 2(6))
מהו מסלול המס השולי?
במסלול זה, הכנסות השכירות מצטרפות לכלל הכנסותיכם ומחויבות במס לפי מדרגות מס הכנסה הרגילות. שיעור המס תלוי בסך כל הכנסותיכם — משכורת, עסק, שכירות ועוד.
מדרגות מס הכנסה 2026:
| הכנסה שנתית | שיעור מס |
|---|---|
| עד 84,120 ₪ | 10% |
| 84,120 – 120,720 ₪ | 14% |
| 120,720 – 193,800 ₪ | 20% |
| 193,800 – 269,280 ₪ | 31% |
| 269,280 – 560,280 ₪ | 35% |
| 560,280 – 721,560 ₪ | 47% |
| מעל 721,560 ₪ | 50% |
הוצאות שניתן לנכות:
- פחת על הבניין — 2% משווי המבנה בשנה (לא כולל קרקע)
- הוצאות תחזוקה ותיקונים שוטפים
- ביטוח דירה ומבנה
- ארנונה ודמי ועד בית (אם משולמים על ידי המשכיר)
- ריבית על משכנתא (חלק הריבית בלבד, לא קרן)
- שכר טרחת עורך דין ורואה חשבון
יתרונות וחסרונות:
- ניתן לנכות את כל ההוצאות הקשורות לנכס
- משתלם למי שיש הוצאות גבוהות או הכנסות אחרות נמוכות
- ניתן לקזז הפסדים מנדל"ן אחר
- שיעורי מס גבוהים (עד 50%) אם יש הכנסות אחרות
- חייב בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות
- מחייב הגשת דוח שנתי מפורט
טבלת השוואה — שלושת המסלולים
| קריטריון | מסלול 1: פטור | מסלול 2: 10% | מסלול 3: שולי |
|---|---|---|---|
| שיעור מס | 0% עד תקרה | 10% קבוע | 10%–50% |
| ניכוי הוצאות | לא | לא | כן |
| ביטוח לאומי | פטור | פטור | חייב |
| דוח שנתי | לא נדרש | לא נדרש | חובה |
| מתאים ל... | שכירות עד 5,470 ₪/חודש | שכירות בינונית-גבוהה | הוצאות גבוהות / הכנסה אחרת נמוכה |
| מועד תשלום | אין | 30 ינואר | עם הדוח השנתי |
דוגמאות חישוב — מספרים אמיתיים
שלוש דוגמאות שממחישות מתי כל מסלול עדיף:
דוגמה 1: שכירות 4,000 ₪ לחודש (48,000 ₪ לשנה)
מסלול פטור: מתחת לתקרת 5,470 ₪ → מס: 0 ₪
מסלול 10%: 48,000 × 10% = 4,800 ₪
מסלול שולי: תלוי בהכנסות אחרות, מינימום 4,800 ₪
המנצח: מסלול הפטור — חיסכון מלא
דוגמה 2: שכירות 8,000 ₪ לחודש (96,000 ₪ לשנה)
מסלול פטור: פטור חלקי. סכום הפטור = 5,470 − (8,000 − 5,470) = 2,940 ₪. חייב במס על 5,060 ₪ לחודש לפי מדרגות שולי.
מסלול 10%: 96,000 × 10% = 9,600 ₪
מסלול שולי: אם שיעור המס השולי שלכם 31% (הכנסה אחרת ~200K) ויש הוצאות של 15K: (96,000 − 15,000) × 31% = ~25,110 ₪ + ביטוח לאומי
המנצח: מסלול 10% — פשוט וחוסך
דוגמה 3: שכירות 15,000 ₪ לחודש (180,000 ₪ לשנה)
מסלול פטור: מעל כפל התקרה (10,940 ₪) → אין פטור כלל
מסלול 10%: 180,000 × 10% = 18,000 ₪
מסלול שולי: אם יש הוצאות גבוהות (פחת 20K + משכנתא 25K + תחזוקה 10K = 55K): (180,000 − 55,000) × 31% = ~38,750 ₪ + ביטוח לאומי. אבל אם אין הכנסה אחרת: מדרגות נמוכות (10%–20%), ייתכן שהמס יהיה ~17,000 ₪ בלבד.
המנצח: תלוי — מסלול 10% אם יש הכנסות אחרות, מסלול שולי אם אין הכנסות אחרות והוצאות גבוהות
ביטוח לאומי על הכנסות שכירות
הכנסות משכירות למגורים שנהנות מפטור (מסלול 1, עד תקרה) או ממוסות ב-10% (מסלול 2) — פטורות מדמי ביטוח לאומי ומס בריאות.
לעומת זאת, במסלול המס השולי (מסלול 3) — ההכנסות משכירות חייבות בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות. שיעור ביטוח לאומי על הכנסות פסיביות נע בין 5% ל-12% מההכנסה, בהתאם לגובה ההכנסה הכוללת.
זה שיקול מהותי: ביטוח לאומי יכול להוסיף 5%–12% לעלות המס הכוללת במסלול השולי, מה שהופך את מסלול ה-10% לאטרקטיבי עוד יותר עבור בעלי הכנסות גבוהות ממקורות אחרים.
דיווח ותשלום — מה חייבים לעשות?
מסלול פטור
אם כל ההכנסה פטורה (מתחת לתקרה) — אין חובת דיווח. אם יש פטור חלקי — יש חובת דיווח על החלק החייב.
מסלול 10%
יש לשלם את המס עד 30 בינואר של השנה העוקבת (30 יום מתום שנת המס). התשלום בטופס 3302 בלבד. אין חובה להגיש דוח שנתי.
מסלול שולי
חובה להגיש דוח שנתי למס הכנסה (טופס 1301). ההכנסה מדווחת יחד עם כל מקורות ההכנסה האחרים. מועד ההגשה: עד 30 באפריל (ידני) או 31 במאי (מקוון).
טיפים למשכירי דירות
1. חשבו מחדש כל שנה
הבחירה במסלול מתחדשת כל שנת מס. אם הנסיבות השתנו (עלייה/ירידה בשכר דירה, שינוי בהכנסות אחרות) — בדקו מחדש מהו המסלול האופטימלי.
2. שמרו את כל הקבלות
גם אם אתם במסלול פטור או 10%, שמרו קבלות על הוצאות. אם תחליטו לעבור למסלול שולי בעתיד, תוכלו לנכות הוצאות מתועדות.
3. אל תפספסו את המועד
במסלול 10%, התשלום חייב להיות עד 30 בינואר. איחור עלול לגרום לאובדן הזכאות למסלול ולחיוב במס שולי מלא.
4. התייעצו עם רואה חשבון
כשיש מספר דירות להשכרה, הכנסות ממקורות שונים, או מצב מס מורכב — ייעוץ מקצועי יכול לחסוך לכם הרבה יותר מעלותו.
5. זכרו: לא ניתן לשלב מסלולים
בוחרים מסלול אחד לכלל הדירות. לא ניתן לבחור פטור על דירה אחת ו-10% על אחרת. התכננו בהתאם.
6. חשבו על ההשלכות בעת מכירה
אם ניכיתם פחת במסלול שולי, הפחת ייגרע מעלות הרכישה לצורך חישוב מס שבח בעת מכירת הדירה. שיקול חשוב לתכנון ארוך טווח.
שאלות נפוצות על מיסוי שכירות 2026
כמה מס משלמים על הכנסה משכירות בישראל?
תלוי במסלול: פטור מלא עד 5,470 ₪ לחודש, מס 10% על כל ההכנסה ברוטו (סעיף 122), או מס שולי לפי מדרגות מס הכנסה (10%–50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות. הבחירה תלויה בגובה השכירות, הוצאות הנכס והכנסות נוספות.
מה תקרת הפטור ממס על שכירות למגורים ב-2026?
תקרת הפטור עומדת על כ-5,470 ₪ לחודש (כ-65,640 ₪ לשנה). בין התקרה לכפליה (עד 10,940 ₪) ניתן ליהנות מפטור חלקי לפי נוסחת הפחתה. מעל כפל התקרה אין זכאות לפטור כלל.
מתי כדאי לבחור במסלול 10% על שכירות?
מסלול 10% (סעיף 122) כדאי כאשר גובה השכירות עולה על תקרת הפטור, אין לכם הוצאות משמעותיות לניכוי, ויש לכם הכנסות נוספות שמעלות את שיעור המס השולי. זהו מסלול פשוט ופטור מביטוח לאומי. יש לשלם עד 30 בינואר.
האם צריך לשלם ביטוח לאומי על הכנסות משכירות?
במסלול הפטור ובמסלול 10% — אין חיוב בביטוח לאומי. במסלול המס השולי — ההכנסות חייבות בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות בשיעור של 5%–12%, תלוי בגובה ההכנסה הכוללת. זהו שיקול חשוב בבחירת המסלול.
האם ניתן לשלב בין מסלולי מיסוי שכירות?
לא. יש לבחור מסלול אחד עבור כלל הכנסות השכירות למגורים באותה שנת מס. לא ניתן לבחור פטור על דירה אחת ו-10% על אחרת. הבחירה מתחדשת כל שנה, כך שניתן להחליף מסלול משנה לשנה.
צריכים עזרה בבחירת מסלול המיסוי?
כל דירה ומצב שונים. דברו איתי לניתוח אישי של הכנסות השכירות שלכם, בחירת המסלול האופטימלי ותכנון מס חכם.