מס רכישה דירה שנייה 2026
מדריך מלא עם מדרגות, חישובים ודוגמאות
מהו מס רכישה ולמה זה חשוב?
מס רכישה הוא מס שמוטל על כל רוכש של זכות במקרקעין בישראל. המס מחושב כאחוז ממחיר הנכס הנרכש ומשולם לרשות המיסים בתוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם הרכישה. מדובר בעלות משמעותית שחייבים לקחת בחשבון בכל תכנון רכישת דירה.
שיעור המס תלוי במספר גורמים: האם מדובר בדירה יחידה או דירה נוספת (שנייה ומעלה), האם הרוכש הוא תושב ישראל או תושב חוץ, ומהו שווי הנכס. בשנת 2026 חלו שינויים חשובים שכל רוכש ומשקיע חייבים להכיר.
ההבדל בין מדרגות דירה ראשונה לדירה שנייה הוא דרמטי ויכול להגיע למאות אלפי שקלים. הבנת מדרגות המס והאפשרויות להפחתה היא קריטית לכל עסקת נדל"ן.
מדרגות מס רכישה 2026 — דירה ראשונה מול דירה שנייה
דירה יחידה (ראשונה)
רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מוטבות הכוללות פטור מלא עד תקרה מסוימת:
| מדרגה | שיעור מס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור (0%) |
| 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דירה שנייה ומעלה (דירה נוספת)
רוכש דירה נוספת משלם מס רכישה גבוה משמעותית, ללא מדרגת פטור:
| מדרגה | שיעור מס |
|---|---|
| עד 5,340,425 ₪ | 8% |
| מעל 5,340,425 ₪ | 10% |
* המדרגות מעודכנות ליום 16.1.2026 ותקפות עד 15.1.2027
הוראת השעה — 8% מהשקל הראשון
במסגרת הוראת השעה שנכנסה לתוקף בנובמבר 2024 והוארכה עד 31 בדצמבר 2026, העלתה הממשלה את שיעור מס הרכישה על דירה נוספת מ-5% ל-8% מהשקל הראשון.
המטרה המוצהרת של הוראת השעה: צמצום רכישות דירות להשקעה ושיפור הנגישות לדיור עבור רוכשי דירה ראשונה. בפועל, מדובר בעלייה משמעותית בעלות הכניסה למשקיעי נדל"ן.
לדוגמה: על דירה בשווי 2,000,000 ₪, ההבדל בין המדרגה הישנה (5%) לחדשה (8%) הוא 60,000 ₪ נוספים — סכום שיכול להשפיע משמעותית על כדאיות העסקה.
דוגמאות חישוב מפורטות
להלן ארבע דוגמאות חישוב מס רכישה על דירה שנייה בשנת 2026, לפי המדרגות העדכניות:
דוגמה 1: דירה בשווי 2,000,000 ₪
כל הסכום (2,000,000 ₪) נמצא במדרגת 8%
2,000,000 × 8% = 160,000 ₪
לעומת דירה ראשונה: 740 ₪ בלבד (חיסכון של 159,260 ₪)
דוגמה 2: דירה בשווי 2,500,000 ₪
כל הסכום (2,500,000 ₪) נמצא במדרגת 8%
2,500,000 × 8% = 200,000 ₪
לעומת דירה ראשונה: 20,540 ₪ (חיסכון של 179,460 ₪)
דוגמה 3: דירה בשווי 3,500,000 ₪
כל הסכום (3,500,000 ₪) נמצא במדרגת 8%
3,500,000 × 8% = 280,000 ₪
לעומת דירה ראשונה: 70,540 ₪ (חיסכון של 209,460 ₪)
דוגמה 4: דירה בשווי 5,000,000 ₪
כל הסכום (5,000,000 ₪) נמצא במדרגת 8%
5,000,000 × 8% = 400,000 ₪
לעומת דירה ראשונה: 145,540 ₪ (חיסכון של 254,460 ₪)
תושבי חוץ — מה חל עליהם?
תושב חוץ הרוכש דירה בישראל ממוסה תמיד לפי מדרגות דירה שנייה — כלומר 8% מהשקל הראשון — גם אם מדובר בדירתו היחידה בישראל. הסיבה: החוק מניח שלתושב חוץ יש דירה במדינת מושבו.
מי נחשב "תושב חוץ" לצורך מס רכישה? מי שמרכז חייו אינו בישראל. זה כולל ישראלים שעזבו את הארץ ומרכז חייהם בחו"ל, ותושבי חוץ שכלל לא היו תושבי ישראל. גם תושב ישראל שיש לו דירה בחו"ל ייחשב כבעל דירה נוספת.
דוגמה: תושב חוץ רוכש דירה ב-3,000,000 ₪
3,000,000 × 8% = 240,000 ₪ מס רכישה
אותו חישוב חל גם על ישראלי שיש לו דירה נוספת בארץ
עולים חדשים ותושבים חוזרים עשויים לקבל הקלות בתנאים מסוימים — מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע.
6 טיפים להפחתת מס רכישה
1. מכירת הדירה הקיימת תוך 18 חודשים
אם תמכרו את דירתכם הנוכחית תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, תהיו זכאים להחזר ההפרש בין מדרגות דירה שנייה לדירה ראשונה. זו הדרך הנפוצה ביותר לחסוך.
2. רכישה על ידי בן זוג ללא דירה
אם אחד מבני הזוג אינו בעל דירה, ייתכן שניתן לרשום את הדירה על שמו בלבד ולשלם מדרגות דירה ראשונה. יש להתייעץ עם עו"ד מקרקעין.
3. דירה בירושה — בדיקת סיווג
דירה שהתקבלה בירושה לא תמיד נחשבת כ"דירה נוספת" לצורך מס רכישה, במיוחד אם מדובר בחלק קטן מדירה. בדקו את הסיווג עם יועץ מס.
4. תזמון העסקה
הוראת השעה תקפה עד סוף 2026. אם אתם שוקלים רכישת דירה להשקעה ויש סיכוי שההוראה לא תוארך — עיתוי הרכישה יכול להשפיע.
5. נכים ונפגעי פעולות איבה
נכים (90%+), עיוורים ונפגעי פעולות איבה זכאים להנחה של 0.5% ממדרגת המס. ההנחה ניתנת על דירה אחת ועד תקרת שווי מסוימת.
6. עולים חדשים ותושבים חוזרים
עולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים (שהו 10+ שנים בחו"ל) זכאים להקלות במס רכישה — כולל מדרגות מוטבות דומות לדירה ראשונה, בתנאים מסוימים.
חשבו בעצמכם — מחשבון מס רכישה חינמי
רוצים לדעת בדיוק כמה מס רכישה תשלמו? השתמשו במחשבון מס הרכישה החינמי שלנו. המחשבון מעודכן למדרגות 2026 ומחשב אוטומטית את המס לפי סוג הדירה — ראשונה או נוספת.
למחשבון מס רכישה* החישוב הוא להערכה כללית בלבד. לחישוב מדויק יש להתייעץ עם איש מקצוע.
שאלות נפוצות על מס רכישה 2026
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה ב-2026?
על דירה שנייה ומעלה חלה הוראת השעה: 8% על חלק השווי עד 5,340,425 ₪ ו-10% על כל שקל מעבר לכך. המס מחושב מהשקל הראשון, ללא מדרגת פטור. לדוגמה, על דירה ב-2,000,000 ₪ המס יהיה 160,000 ₪.
מה ההבדל בין מס רכישה לדירה ראשונה לעומת דירה שנייה?
בדירה ראשונה קיימת מדרגת פטור עד 1,978,745 ₪ והמדרגות נעות בין 3.5% ל-10%. בדירה שנייה אין פטור — המס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון. ההבדל יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
האם תושב חוץ משלם יותר מס רכישה?
כן. תושב חוץ מחויב במדרגות של דירה שנייה — 8% מהשקל הראשון — גם אם זו דירתו היחידה בישראל. עולים חדשים ותושבים חוזרים עשויים לקבל הקלות בתנאים מסוימים.
האם ניתן להפחית מס רכישה על דירה שנייה?
כן. הדרך הנפוצה ביותר: מכירת הדירה הקיימת תוך 18 חודשים מהרכישה, שמזכה בהחזר ההפרש. דרכים נוספות כוללות רכישה על שם בן זוג ללא דירה, בדיקת סיווג דירות בירושה, והקלות לנכים ועולים חדשים.
עד מתי תקפה הוראת השעה של 8% מס רכישה?
הוראת השעה תקפה עד 31 בדצמבר 2026. ייתכן שתוארך בהתאם להחלטת הממשלה והכנסת. לפני ההוראה, שיעור המס על דירה נוספת עמד על 5% עד תקרה מסוימת ו-6% מעליה.
צריכים ייעוץ אישי לגבי מס רכישה?
כל עסקה היא ייחודית. דברו איתי לניתוח העלויות המדויקות שלכם, תכנון מס אופטימלי ואסטרטגיית רכישה חכמה.